FIRPTA

FIRPTA yêu cầu người mua phải giữ lại 15% tổng giá bán (10% cho các khoản định đoạt trước ngày 16 tháng 2016 năm XNUMX) cho bất kỳ giao dịch nào trong đó 'Người nước ngoài' bán lãi suất bất động sản của Hoa Kỳ. Tuy nhiên, có những trường hợp miễn trừ đối với quy tắc này (xem câu hỏi 5).

Để hiểu rõ 'Người nước ngoài' là ai, điều quan trọng cần ghi nhớ các định nghĩa FIRPTA sau: 

một. 'Người nước ngoài' là bất kỳ ai không phải là 'Người Hoa Kỳ'.
b. "Người Hoa Kỳ" được định nghĩa là bất kỳ thực thể nào sau đây:

• một công dân Hoa Kỳ
• một người nước ngoài cư trú đã có được Thẻ xanh
• một người ngoài hành tinh thường trú đáp ứng bài kiểm tra Sự hiện diện đáng kể
• một công ty, công ty hợp danh hoặc pháp nhân khác của Hoa Kỳ (ngoại trừ "Pháp nhân bị coi thường" theo định nghĩa của Quy định IRS), người được ủy thác hoặc người được ủy thác khác
• một Thực thể bị bỏ qua, trong trường hợp chủ sở hữu của nó đủ điều kiện là 'Người Hoa Kỳ' theo các điều kiện trước đó, hoặc
• một tổ chức nước ngoài đã chính thức chọn được coi là một công ty Hoa Kỳ (trong nước) (bằng chứng là bản sao thừa nhận của cuộc bầu cử do IRS cung cấp)

c. Thử nghiệm sự hiện diện đáng kể.

Nếu bạn đáp ứng bài kiểm tra sự hiện diện đáng kể trong năm dương lịch, bạn sẽ được coi là cư dân Hoa Kỳ cho các mục đích thuế. Để được coi là Người Hoa Kỳ, bạn cần có mặt tại Hoa Kỳ ít nhất:

I. 31 ngày trong năm bán, và
II. 183 ngày trong giai đoạn 3 năm bao gồm năm hiện tại và 2 năm ngay trước năm hiện tại, đếm:

• tất cả những ngày bạn có mặt ở Hoa Kỳ trong năm hiện tại, và
• 1/3 số ngày bạn có mặt trong năm đầu tiên trước năm hiện tại, và
• 1/6 số ngày bạn có mặt trong năm thứ hai trước năm hiện tại

Tuy nhiên, theo FIRPTA, một số ngày nhất định có thể không được bao gồm. Đây là những ngày mà một Người nước ngoài có mặt tại Hoa Kỳ như:

• một đại diện chính phủ nước ngoài
• giáo viên hoặc học sinh có Thị thực J, Q, F hoặc M
• một vận động viên chuyên nghiệp tham gia một sự kiện thể thao từ thiện

d. "Pháp nhân trực thuộc" là bất kỳ thực thể kinh doanh trong nước nào có một chủ sở hữu duy nhất (ví dụ: LLC một thành viên) không phải là một công ty không được công nhận vì mục đích thuế là một thực thể tách biệt với chủ sở hữu của nó, trong trường hợp tổ chức đó chưa được chọn để được coi là một hiệp hội Hoa Kỳ (trong nước) cho các mục đích thuế.

Một LLC nội địa một thành viên được coi là 'Thực thể không được coi là' cho các mục đích thuế mặc dù nó là một pháp nhân được công nhận. Do đó, trong trường hợp người bán là LLC một thành viên, tình trạng của công ty sẽ phụ thuộc vào danh tính của thành viên / chủ sở hữu duy nhất của nó.

Nếu thành viên duy nhất của LLC là 'Người nước ngoài', các quy tắc FIRPTA về khấu lưu sẽ được áp dụng trong các điều kiện tương tự như khi thành viên duy nhất nước ngoài là người bán.

Mặt khác, một LLC nhiều thành viên không được coi là một 'Thực thể bị coi thường' và theo đó, nó bị đánh thuế trong các điều kiện khác nhau so với các công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên. Do đó, các quy tắc khấu lưu FIRPTA không liên quan đến các LLC trong nước nhiều thành viên.

Có, có một số trường hợp ngoại lệ đối với các yêu cầu khấu lưu FIRPTA. Họ có thể giảm hoặc loại bỏ hoàn toàn khoản khấu lưu cần thiết. Theo FIRPTA, bạn không phải giữ lại trong các trường hợp sau nhưng vẫn cần phải đáp ứng các yêu cầu thông báo: 

một. Ngoại lệ phổ biến và hợp lý nhất là khi người bán không phải là 'Người nước ngoài'. Trong trường hợp này, người bán cần cung cấp cho người mua một bản tuyên thệ xác nhận rằng người bán không phải là Người nước ngoài và cung cấp các thông tin sau về người bán:

• Tên
• Số an sinh xã hội Hoa Kỳ (SSN) hoặc mã số định danh người nộp thuế (TIN)
• Địa chỉ thực tế

b. Một ngoại lệ khác được áp dụng khi người nhận chuyển nhượng mua bất động sản để sử dụng làm nơi cư trú và số tiền thực hiện (giá bán) thấp hơn hoặc bằng 300.000 đô la. Nếu đúng như vậy, bạn hoặc một thành viên trong gia đình bạn phải cư trú tại chỗ nghỉ trong tối thiểu 50% số ngày mà chỗ nghỉ này được sử dụng bởi bất kỳ ai trong mỗi khoảng thời gian 12 tháng đầu tiên sau ngày chuyển nhượng.

Để đáp ứng các yêu cầu cho ngoại lệ này, người nhận chuyển nhượng phải là một cá nhân, những ngày tài sản sẽ bị bỏ trống không được tính vào tổng số ngày và người mua cần chọn từ bỏ khấu lưu.

c. Kể từ ngày 16 tháng 2 năm 2016, khoản khấu lưu giảm bằng 10% giá bán sẽ đến hạn trong các trường hợp sau:

• người mua đang mua bất động sản sẽ được sử dụng làm nơi cư trú của họ
• Giá bán từ $ 300,000 đến $ 1,000,000
• Người mua chọn từ bỏ khấu lưu

Trong trường hợp này, người mua hoặc thành viên gia đình phải cư trú tại chỗ nghỉ trong tối thiểu 50% số ngày tài sản này được sử dụng bởi bất kỳ ai trong mỗi khoảng thời gian 12 tháng đầu tiên sau ngày chuyển nhượng.

d. Tài sản được xử lý là lợi ích của một tập đoàn Hoa Kỳ (trong nước) trong trường hợp bất kỳ loại cổ phiếu công ty nào được giao dịch trên thị trường chứng khoán đã được thiết lập một cách thường xuyên. Ngoại lệ này không áp dụng cho một số định đoạt nhất định về số tiền lãi đáng kể không được giao dịch công khai trong các công ty giao dịch công khai khác.

đ. Nếu người bán có được giấy chứng nhận khấu lưu từ IRS, điều này làm giảm hoặc loại bỏ hoàn toàn yêu cầu khấu lưu với lý do tiền lãi không phải là bất động sản của Hoa Kỳ. Trong trường hợp này, người mua phải có được bản sao Giấy chứng nhận khấu lưu và lưu giữ nó trong hồ sơ của họ trong ít nhất 5 năm.

f. Trong trường hợp một công ty nước ngoài hoặc một LLC một thành viên chịu sự khấu lưu của FIRPTA đã 'chọn hộp' trên biểu mẫu IRS hiện hành để bị đánh thuế với tư cách là một pháp nhân trong nước, công ty hoặc LLC được miễn khấu lưu. Vì các tập đoàn trong nước không phải tuân theo các quy tắc khấu lưu theo FIRPTA, các yêu cầu khấu lưu không liên quan đến các thực thể đã chọn bị đánh thuế như một công ty trong nước.

Tuy nhiên, để tuân thủ đầy đủ các quy định, đơn vị phải:

• điền vào Mẫu Đơn 8332 với IRS
• nhận được sự chấp thuận của IRS
• cung cấp bằng chứng về tình trạng này cho người mua

Ngoài ra, người mua được yêu cầu giữ lại một bản sao phê duyệt trong hồ sơ của họ trong ít nhất 5 năm.

Theo quy định của IRS, khi xử lý lợi ích bất động sản của Hoa Kỳ, tất cả người mua và người bán bất động sản nước ngoài của Hoa Kỳ phải cung cấp các thông tin / tài liệu sau: 

• mã số thuế (TIN)
• Tên
• Địa chỉ trên tờ khai khấu trừ thuế
• Đơn xin cấp giấy chứng nhận khấu lưu
• Thông báo không công nhận
• các tài liệu IRS liên quan khác

Tôi. Trong trường hợp người mua không có mã TIN, họ phải nộp các biểu mẫu khấu lưu thích hợp trong vòng 20 ngày sau khi đóng.

Ngoài ra, người mua cũng phải nộp một đơn đăng ký đã hoàn thành đúng cách (Mẫu W-7) cho một TIN cùng một lúc khi nộp các biểu mẫu khấu lưu. Tuy nhiên, họ cần gửi ứng dụng này đến một địa chỉ riêng trong một gói riêng biệt. Để biết thêm thông tin và địa chỉ gửi thư, bạn có thể tham khảo hướng dẫn cho từng biểu mẫu.

II. Mặt khác, nếu người bán không có mã TIN, người mua phải nộp các biểu mẫu khấu lưu thích hợp trong vòng 20 ngày sau khi đóng. Trong trường hợp này, thông tin TIN TIN của người bán sẽ bị bỏ trống. Cần lưu ý rằng mặc dù mã TIN không cần thiết để đóng, IRS yêu cầu người bán phải có mã TIN để có thể xử lý tiền.

Ngoài ra, sau khi nhận được thông tin khấu lưu, IRS sẽ ngay lập tức hướng dẫn người bán đăng ký mã TIN. Vì lý do chính xác này, một số đại lý thanh toán khuyên người bán nên gửi đơn đăng ký TIN riêng vào thời điểm đóng cửa.

Để biết thêm thông tin, vui lòng tham khảo ấn phẩm của IRS 'Hướng dẫn ITIN cho người mua / người bán bất động sản nước ngoài' có sẵn tại www.irs.gov.

Trong một số trường hợp nhất định, chẳng hạn như trong trường hợp bán hàng ngắn, số tiền thu được từ việc bán hàng không đáp ứng các yêu cầu khấu lưu theo FIRPTA. Tuy nhiên, xem xét rằng các yêu cầu này không dựa trên số tiền thu được của người bán mà dựa trên chính giá bán, không có miễn trừ tự động nào áp dụng cho các giao dịch mà theo đó người bán không nhận được hoặc không nhận được đủ tiền thu được.

Trong trường hợp đó, người bán cần nộp đơn xin miễn trừ hoặc giảm khấu lưu từ IRS. Điều quan trọng cần lưu ý là quá trình này có thể tốn thời gian, vì vậy các đại lý thanh toán được khuyên nên đưa ra các vấn đề như vậy với người bán nước ngoài ngay từ đầu thay vì kết thúc quá trình.

Việc người mua có phải giữ lại tiền theo FIRPTA hay không được quyết định đối với từng người bán riêng biệt. Điều này liên quan ngay cả với các trường hợp khi người bán là một cặp vợ chồng. Nói chung, mỗi Người nước ngoài được yêu cầu giữ lại một tỷ lệ phần trăm nhất định dựa trên cổ phần sở hữu của họ.

Ví dụ, trong trường hợp bốn chủ sở hữu chung sở hữu 25% lãi suất mỗi chủ sở hữu, trong đó một trong những người bán là Người nước ngoài, người mua chỉ phải giữ lại 25% số tiền khấu lưu bắt buộc.

Tương tự như vậy, nếu người bán bất động sản là một cặp vợ chồng, IRS coi mỗi người phối ngẫu sở hữu 50%. Nếu chỉ có một trong hai vợ chồng là Người nước ngoài, chỉ một nửa số tiền lãi của họ đủ điều kiện để khấu lưu. 

Khi mua bất động sản Hoa Kỳ từ một 'Người nước ngoài', người mua phải giữ lại tỷ lệ phần trăm thích hợp của tổng giá bán mặc dù đó là người bán phải chịu thuế.

Nếu người mua không khấu lưu một cách thích hợp, họ có thể phải chịu trách nhiệm với IRS với số tiền bằng với số tiền thuế được cho là sẽ được khấu lưu. Ngoài ra, họ có thể được yêu cầu trả lãi và tiền phạt.

Mặc dù người mua cuối cùng phải chịu trách nhiệm trước IRS, đại lý thanh toán chịu trách nhiệm và có khả năng chịu trách nhiệm về việc thu và giải ngân tiền cho IRS trong trường hợp vấn đề không được xử lý và ghi lại một cách thích hợp.

Do đó, nếu tỷ lệ khấu lưu là bất kỳ thứ gì khác ngoài 15% giá bán, hồ sơ cần phản ánh một hướng dẫn cụ thể bằng văn bản từ người mua.

Nói cách khác, trong trường hợp người mua từ bỏ việc khấu lưu hoặc giữ lại tỷ lệ giảm, đại lý thanh toán cần phải có bản tuyên thệ từ người mua, trong đó nêu rõ thực tế này.

Ngoài ra, đại lý nên có được thông tin cho phép người mua được miễn hoặc giảm tỷ lệ, cũng như xác nhận nói rằng người mua có cơ hội nhận được tư vấn pháp lý hoặc thuế độc lập, nếu có.

Nói chung, trong vòng 20 ngày kể từ ngày đóng cửa, số tiền bị giữ lại sẽ được chuyển tiếp cùng với Biểu mẫu IRS 8288 và 8288-A cho IRS. Tuy nhiên, thuế khấu lưu chính xác sẽ được khấu lưu nhưng không phải được báo cáo và thanh toán ngay lập tức trong trường hợp đơn xin giấy chứng nhận khấu lưu được nộp cho IRS trước ngày bán hàng và vẫn đang chờ IRS vào ngày đóng cửa.

Cần lưu ý rằng số tiền khấu lưu (hoặc số tiền thấp hơn do IRS xác định) phải được báo cáo và thanh toán trong vòng 20 ngày kể từ ngày IRS gửi bản sao giấy chứng nhận khấu lưu hoặc thông báo từ chối qua đường bưu điện.