¿QUIÉN ASISTE AL CIERRE?

En un “acuerdo de compra”, normalmente los vendedores, compradores, y sus profesionales de bienes raíces atenderán al cierre, el cual será dirigido por uno de nuestros competentes abogados experimentados o funcionarios de arreglos. En un arreglo de refinanciamiento usualmente solo los prestatarios y nuestro abogado o funcionario de arreglos estará presente.

¿CUÁNDO PUEDO SABER CUÁNTO DINERO NECESITO LLEVAR?

Debido a que dependemos de terceras partes como prestamistas para darnos instrucciones, información y cifras de su acuerdo, no podemos facilitarle la cantidad exacta que debe traer al cierra hasta el día antes, o, a veces, incluso el mismo día del arreglo. Sin embargo, debería poder confiar en el estimado de buena fe de su prestamista o agente inmobiliario sobre la cantidad aproximada de dinero que debe traer consigo. Si trae mucho dinero al acuerdo, le reembolsaremos cualquier cantidad en exceso luego de completar el cierre. Si obtiene su seguro temprano le ayudará al prestamista a determinar las garantías, con lo que puede acelerar la habilidad de ofrecer una cifra de arreglo precisa.

EN LA PROPIEDAD, ¿UN ABSTRACTO NO MOSTRARÍA LAS LIMITACIONES Y RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD?

Un abstracto es un historial del título de la propiedad como lo muestran los registros públicos. Los abstractos pueden contener errores y no revelar “peligros ocultos” que pueden poner en riesgo su título inmobiliario si no tiene una póliza de seguro de títulos.

¿CÓMO UN SEGURO DE TÍTULO PROTEGE MI INVERSIÓN SI SURGE UN RECLAMO?

Si se hace un reclamo contra su propiedad, el seguro del título, de acuerdo a los términos de su póliza, le asegurará una defensa legal y pagará todos los costos de la corte y gastos relacionados. También, si el reclamo se considera válido, se le reembolsará su pérdida hasta el monto nominal de la póliza.

EL DUEÑO DE LA PROPIEDAD TIENE UNA ESCRITURA. ¿NO ES ESA PRUEBA DE LA TITULARIDAD?

No necesariamente. Una escritura es solo un documento por el cual el derecho a la propiedad en el terreno es transferido, cual sea ese derecho. No es una prueba de titularidad o propiedad, y no deja de lado los derechos que otros podrían tener sobre la propiedad. Además, una escritura no le mostrará gravámenes o reclamos que pueden estar en efecto contra el título.

¿QUÉ NECESITO LLEVAR AL ACUERDO?

La Ley Patriota requiere que recolectemos una fotocopia de su identificación válida gubernamental con foto, como una licencia de conducir, pasaporte, identificación militar. Adicionalmente, si trae dinero al acuerdo, estos fondos deben ser “fondos certificados”. Los fondos certificados pueden venir en forma de cheques de caja, cheques de gerencia, giro bancario, o cheque personal certificado. Efectivo solo se acepta en pequeñas cantidades.

Por favor llame a nuestra oficina con antelación si desea traer efectivo al acuerdo. Su prestamista requerirá que el comprador traiga prueba del seguro de propietario.

Su prestamista también podría requerir un certificado de Termitas o Insectos Destructores de Madera. También se le puede solicitar que traiga documentos adicionales, sobre los cuales nuestra oficina le informará con anticipación.

¿CUÁNTO PUEDO ESPERAR QUE TOME MI CIERRE?

Aunque el tiempo de un acuerdo o negociación puede variar mucho, por lo general un refinanciamiento tomará aproximadamente 30 minutos y una compra cerca de 45 minutos.

¿QUÉ DEBERÍA HACER SI NO PUEDO ASISTIR AL CIERRE?

En ciertas circunstancias, un “poder” puede ser preparado para usted. Un poder es un instrumento legal que le permite a otro firmar documentos legales en su nombre. Por favor, llámenos para discutir esto si no podrá asistir.

¿QUÉ ES UNA PÓLIZA DE PRESTAMISTA?

Una póliza de prestamista, también conocida como una póliza de préstamo o hipotecaria, protege al prestamista contra pérdidas debido a defectos desconocidos en el título. También protege los intereses del prestamista de ciertos asuntos que puedan existir, pero que no son conocidos al momento de la venta. Esta póliza solo protege los intereses del prestamista. No protege al comprador. Es por eso que un comprador de bienes raíces necesita una póliza de propietario.

¿QUÉ ES UNA PÓLIZA DE PROPIETARIO?

Una póliza de propietario le protege a usted, el comprador, contra una pérdida que pueda ocurrir debido a una falta en la propiedad o interés que tenga en la propiedad. Debe proteger el patrimonio de su nuevo hogar con una póliza de título.

¿DE QUÉ PROTEGE UN SEGURO DE TÍTULO?
  • Herederos confidenciales
  • Escrituras falsas, hipotecas, testamentos, liberaciones y otros documentos
  • Suplantación de identidad del verdadero dueño del terreno
  • Escrituras por menores
  • Documentos ejecutados por un Poder revocado o expirado
  • Declaraciones juradas de muerte o herencia falsas
  • Asuntos de legalización
  • Fraude
  • Escrituras y testamentos de personas dementes
  • Cesión secreta por parte de esposos divorciados
  • Derechos de partes divorciadas
  • Escrituras por personas representando falsamente su estado civil
  • Posesión adversa
  • Reconocimientos defectuosos debido a notarizaciones inapropiadas o expiradas
  • Decomisos de bienes inmobiliarios debido a actos criminales
  • Errores u omisiones resultando en abstractos inapropiados
  • Errores en los registros de impuestos
¿QUÉ NO ESTÁ CUBIERTO POR EL SEGURO DEL TÍTULO?

El seguro de título ofrece una valiosa protección a los compradores de propiedades. Como todas las formas de seguro, sin embargo, no cubre todos los problemas posibles y es importante conocer sus limitaciones. El aseguramiento de un título se basa en la examinación de los registros de bienes raíces del condado, y por lo general no cubre problemas que surgen de hechos fuera de la cadena de registros del título. Un problema común que no es cubierto por los seguros de títulos es el de problemas con las líneas limítrofes, que se revelaría con una inspección de la propiedad (por ejemplo, resulta que su cerca está dos pies dentro del terreno de la propiedad de su vecino). Gravámenes de constructor no registrados y facturas de servicios públicos no pagados son otros ejemplos. La póliza de seguro de títulos describirá muchas de las situaciones que no cubre; estas mismas limitaciones pueden encontrarse, por lo general, en una examinación de título por parte de un abogado. Un abogado certificado en bienes raíces puede asistir y ayudar a un comprador a entender los límites de una póliza de título y puede resolver los problemas que no están cubiertos por la póliza.

¿QUÉ ES UN GRAVAMEN?

Un gravamen es cualquier reclamo legal sobre bienes inmuebles que actúa como una garantía por el pago de una deuda u otra obligación. Si la deuda no se paga como se prometió, el prestamista o el tenedor del gravamen puede ejecutar su reclamo en la propiedad y forzar una venta pública para pagar la deuda. La forma más común de un gravamen sobre una propiedad es una hipoteca. Mientras que todas las hipotecas son gravámenes, no todos los gravámenes son hipotecas. Otros tipos de gravámenes se pueden encontrar y parte del trabajo de un abogado de bienes inmuebles es revisar gravámenes pendientes al momento del cierre de la transacción de bienes raíces. Éstos incluyen cosas como sentencias de gravámenes resultados de un fallo de la corte contra los dueños, gravámenes de constructor resultado de mejoramientos recientes a la propiedad, gravámenes por impuestos no pagados y gravámenes por servicios municipales no pagados como agua y alcantarillado. Frecuentemente, si un vendedor es divorciado, la sentencia de divorcio ofrecerá a los ex esposos con un gravamen sobre la propiedad de la pareja para que se pague al momento de la venta.

¿QUÉ ES UN GRAVAMEN DE CONSTRUCTOR?

Los gravámenes de constructor o de materiales existen en la mayoría de los estados para ofrecer derechos especiales de recolección a las personas y negocios que realizan mejoras a bienes inmuebles. Son de particular interés para el comprador de la propiedad, ya que el vendedor puede haber realizado importantes trabajos en la propiedad en anticipación a la venta. Si el vendedor aún no ha pagado por ese trabajo, un gravamen de constructor puede existir. La definición por lo general incluye a cualquiera que ofrece servicios como carpintería, plomería, pintura y similares, así como cualquiera que suministre materiales de construcción y suministros para el proyecto. En cualquier proyecto dado, el contratista general, los subcontratistas y el aserradero y otros proveedores tendrán derechos de gravámenes de constructor. Algunos estados dan estos derechos a profesionales como arquitectos, ingenieros e inspectores.

Las leyes que gobiernan los gravámenes de constructor varían de estado a estado. Sin embargo, comúnmente, el contratista tiene el derecho a servir al propietario con un reclamo de gravamen o aviso de gravamen, y para registrarlo como parte de los registros de títulos de tierra del condado cuando no se realiza un pago por materiales o los servicios dados por la mejora del inmueble. Si no se paga el gravamen, el contratista puede comenzar un procedimiento en la corte para ejecutar el gravamen y vender el terreno como pago de la obligación. En algunos estados, se requiere que el contratista registre un aviso de gravamen o le entregue avisos al propietario en relación con la posibilidad de un gravamen, antes de comenzar el trabajo en la propiedad o suministrar materiales. Usualmente, el tiempo para registrar un gravamen de constructor es corto; usualmente debe ser registrado dentro de 60 a 120 días desde el último día de trabajo en la propiedad.

Los gravámenes de constructor son una preocupación especial porque, en ciertas circunstancias, pueden resultar en que un propietario sea forzado a pagar el doble por el mismo trabajo. Usualmente, esto ocurre cuando el propietario paga al contratista general por completo el trabajo por adelantado. Si el contratista general no le paga a sus subcontratistas, los subcontratistas aún pueden tener el derecho de registrar un gravamen y forzar la venta de la propiedad si no se les paga. El hecho de que el propietario ya le haya pagado al contratista general por el trabajo puede no ser una defensa. Este problema puede preverse al obtener una renuncia de gravamen de constructor de todos los proveedores de materiales y subcontratistas antes del pago completo.

¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O CONTRATO POR FINANCIAMIENTO?

Por mucho, el método más común de financiar la compra de un inmueble es un tradicional pagaré garantizado por una hipoteca. Algunos estados, sin embargo, ofrecen como un método de financiamiento, generalmente usado en transacciones entre entidades privadas, llamado contrato de arrendamiento o por financiamiento. Con el riesgo de simplificar demasiado, ese tipo de contrato parece un acuerdo de compra pero efectivamente actúa como una hipoteca.

En una transacción de financiación hipotecaria tradicional, el título de la propiedad se transfiere al comprador en la venta. El comprador pide prestado el dinero para pagarle al vendedor completamente y luego le devuelve una hipoteca al prestamista. Con un contrato por financiamiento, sin embargo, el título se queda con el vendedor. El contrato dirá el precio de compra y los pagos mensuales, y definirá que si el comprador termina de realizar los pagos especificados, el dueño luego le dará al comprador las escrituras de la propiedad. Los contratos por financiamiento son usados normalmente en financiamiento a corto plazo (de unos pocos años o menos) y puede contener una cláusula de pago final. El contralo se dice que está finalizado en una fecha específica en donde todo el pago restante del precio de compra puede pagarse. Se espera que el comprador pueda usar el periodo del contrato para encontrar y cumplir los requisitos de un financiamiento.

En aquellos estados que está permitido, terminar contratos por financiamiento o en partes es usualmente más fácil y rápido que cerrar una hipoteca. Si el comprador no puede realizar los pagos requeridos (incluyendo el pago final en la fecha final), el vendedor puede cancelar el contrato, usualmente avisándole al comprador. Si el comprador no puede cumplir con el default en el tiempo previsto por los estatutos, puede entonces perder la propiedad y cualquier dinero pagado a la fecha.

¿QUÉ ES POSESIÓN ADVERSA?

La posesión adversa es un derecho para usar o ser propietario de una propiedad que es el resultado de un uso continuo y ocupación durante un periodo de tiempo, por lo general de diez a veinte años dependiendo del estado. Si un “no-dueño” de una propiedad la ocupa y usa sin el permiso del dueño real por tiempo suficiente, la ley dictará que el dueño real habrá perdido sus derechos sobre la tenencia de la propiedad y ésta será transferida. Ya que la doctrina de la posesión adversa ocurre sin algún pago, el principio se aplica con mucho cuidado en las cortes y solo si ciertas condiciones específicas se satisfacen. Así, por ejemplo, el uso adverso debe ser obvio para el dueño real. Y el use debe hostil, es decir, que es sin permiso del dueño real. El uso de la propiedad de otro con su permiso nunca dará derecho a propiedad adversa.

La posesión adversa causa problemas usualmente cuando el dueño de una propiedad adyacente invade a un vecino, aunque también pueden surgir en otras situaciones. Por ejemplo, asuma que su vecino construye una cerca tres pies dentro de su propiedad, evitando que use ese espacio y comienza a usar el terreno para un jardín. Obviamente, como propietario usted tendría el derecho a retirar la cerca y el jardín. O, podría firmar un acuerdo con el vecino permitiéndole usar el terreno con su permiso por un periodo de tiempo específico. Pero, si como propietario no toma acción, el uso adverso continuado por el número específico de años por parte del vecino, podría hacer que éste tome posesión de esa porción de la propiedad. Por esta razón, es importante que cuando compre una propiedad revise el terreno en busca de invasiones o uso adverso, y realice una inspección si hay dudas sobre los límites del terreno.

¿QUÉ ES UNA VARIACIÓN?

La teoría detrás de las ordenanzas estatales y locales de zonificación es que los usos dentro de un área particular deberían ser uniformes. Aunque este sistema funciona generalmente bien, obviamente existe la ocasión en la cual hay necesidad de excepciones. Dependiendo de las necesidades de los individuos involucrados, y el impacto en el vecindario como un todo, puede ser posible cambiar la zonificación en una propiedad particular al obtener una variación. Una variación o varianza es un permiso para desviarse de los requisitos de una ordenanza de zonificación en uno o más particulares. Generalmente, una solicitud de variación se acepta o se rechaza a través de una acción administrativa. Las variaciones pueden dividirse en varianzas de área y varianzas de uso. Una variación de área puede solicitarse cuando el uso es permitido pero no encaja con la propiedad. Por ejemplo, si el propietario quiere agregar una plataforma a su hogar pero violaría los requisitos mínimos retroceso de la regulación de zonificación de la zona, o si quiere construir un garaje de dos pisos, lo cual excede el requisito de altura, una variación de área se requeriría. En contraste, la variación de uso se relaciona con un uso de la propiedad que es de otra manera no permitido en la zona dada. Por ejemplo, el propietario de un terreno quiere construir una tienda en una zona exclusiva con destino residencial, una varianza de uso se requeriría. Por lo general, una varianza de uso será más difícil de obtener que una de área. El propietario del terreno solicitando la varianza debe mostrar la dificultad indebida que no es auto-impuesta y debe demostrar que la varianza no dañaría el bienestar público, ni tendría un impacto excesivo en el plan general de zonificación, o que no impactaría adversamente los valores de las propiedades circundantes. El propósito de este requisito es para evitar que un propietario construya una estructura no conforme y luego busque una varianza para este en los terrenos donde sería una dificultad demolerla.

¿QUÉ SIGNIFICA QUE ALGO ESTÁ PROTEGIDO PARA PROPÓSITOS DE ZONIFICACIÓN?

Una de las metas de la zonificación es separar los usos de las propiedades en distritos de zonificación diferentes (residencial, comercial, industrial, etc.) y mantiene los usos dentro de cada zona uniformes. Por ejemplo, si un distrito esta zonificado para uso residencial, normalmente no se permite que se abran negocios allí. Pero, ¿qué le sucede a un negocio que existía y estaba operando antes de que la ubicación pasara a zona residencial? En este punto, la prohibición constitucional contra la toma de propiedad sin compensación entra en juego. Si un uso amenaza el plan de zonificación, se le permitirá permanecer, porque el gobierno no tiene el poder de simplemente cerrar un negocio en una zona por el hecho de volverse residencial, o de requerir que un hogar en una zona industrial sea demolido, al menos que esté dispuesto a compensar al propietario por la pérdida. Tales excepciones se llaman usos no conformes. Comúnmente, la porción del estatuto de zonificación permitiendo usos no conformes se llama cláusula de protección (“grandfather clause” en inglés) y tal uso se dice que está protegido. Sin embargo, no todos los usos no conformes están exentos de todas las regulaciones de zonificación. Aunque no se pueden expropiar (sin compensación), el gobierno no debe permitirles cambiar o expandirse. El uso está generalmente limitado a lo que existía cuando se adoptó la ordenanza de zonificación. También, si el uso no conforme es abandonado o cesa, los derechos de protección se pierden y el uso no conforme no puede reiniciarse en otra fecha. Bajo muchas leyes, si una estructura no conforme es destruida por fuego u otra causa, puede no poder ser reconstruida. Se espera que con estas restricciones, los usos no conformes disminuyan y se acaben con el tiempo.

HE ESCUCHADO SOBRE PERSONAS QUE HAN HECHO DINERO AL COMPRAR PROPIEDAD BARATA AL CIERRE DE UNA VENTA DE HIPOTECA Y LUEGO LA VENDE CON GANANCIAS. ¿QUÉ INVOLUCRA ESTO? ¿ES ALGO QUE PUEDO HACER?

Ciertamente hay compañías e inversionistas que se especializan en comprar propiedades hipotecadas y hacen dinero con esto. Esto, sin embargo, es una forma de inversión de riesgo extremadamente algo que no es adecuada para el inexperimentado o débil de corazón. Considere las diferencias entre una venta de un alguacil y una compra estándar de un inmueble. En una transacción de venta normal, el vendedor le da al comprador una oportunidad de inspeccionar la propiedad y ofrece promesas y garantías respecto al título. Estas promesas en cambio son respaldadas por una póliza de seguro de título o la opinión de un abogado de títulos. En la venta de un aguacil, ninguna de estas protecciones existe; la regla es caveat emptor, o que el comprador debe cuidarse. Las escrituras que el alguacil entrega al comprador no tiene garantías, convenios o representaciones de cualquier tipo, y el comprador por lo general no tiene recursos a donde dirigirse en caso de que algo salga mal con el título o la propiedad.

Otro gran problema con la compra en una venta de alguacil es que hay muy poca o ninguna oportunidad para inspeccionar la propiedad antes de la venta. En general, el propietario prestatario sigue viviendo en la propiedad al momento de la venta y puede en el mejor de los casos, no cooperar (y en los peores, claramente hostil), si se le pide una inspección por parte de un comprador potencial. Más aun, en algunos estados el prestatario podrá mantenerse en la propiedad por un periodo de tiempo luego de la venta (el periodo de redención); este es usualmente hasta seis meses y en otros casos hasta un año. Durante este periodo, el prestatario obviamente no tiene incentivos para mantener la propiedad, pagar impuestos o las cuentas de servicios, e incluso puede ser lo suficientemente antagónico como para dañar la propiedad.

Estos problemas explican por qué el hipotecario/prestamista es usualmente el único licitador en las ventas de hipotecas. Con algo de experiencia y asistencia de consejeros competentes, se puede realizar una compra exitosa y obtener a buen título la propiedad, por lo general a bajos precios, a través de la venta de la hipoteca. Pero esto es una actividad que mejor se deja a los expertos en el área y con alta tolerancia para el riesgo financiero.

¿DEBO COMPRAR UN SEGURO DE TÍTULO CUANDO HAGO UN CIERRE DE UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA?

No hay un requisito para comprar un seguro de título, pero, realistamente, la mayoría de las compañías hipotecarias, bancos y uniones de créditos requerirán un seguro de título para proteger sus intereses en la propiedad. Sin embargo, se recomienda que usted compre un seguro de título al menos que haya investigado completamente la condición del título y esté dispuesto a aceptar la propiedad con los gravámenes y las restricciones mostradas.

¿NECESITO UN ABOGADO PARA CERRAR UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA?

Aunque las transacciones inmobiliarias simples pueden manejarse sin un abogado, tal vez desee su propio abogado para aclarar cualquier término que no esté claro en cualquiera de los documentos que debe firmar. También puede necesitar consejo sobre impuestos o bienes raíces para transacciones más complejas.

¿PUEDO COMPARAR PRECIOS PARA CONSEGUIR UN MEJOR TRATO EN MI SEGURO DE TÍTULO?

No realmente, Las tarifas de seguros de títulos en Luisiana están reguladas por la comisión aseguradora del estado y no van a variar de una compañía a otra. Sin embargo, pequeñas variaciones en el presupuesto del título pueden ocurrir si se ofrece un menor nivel de cobertura. Las cantidades Premium se basan en el precio de compra y el préstamo de la hipoteca.

¿QUÉ ES UNA DECLARACIÓN DE CIERRE? ¿QUÉ SE MUESTRA ALLÍ?

Una declaración de cierre HUD-1 es un formulario regulado por el gobierno que entrega la compañía de títulos (agente de cierre) y resume todos los cargos y tarifas involucradas para el comprador y el vendedor, y muestra completamente todas las sumas involucradas en la transacción. Algunas de estas tarifas y cargos pueden incluir: el precio de compra del contrato, comisiones de los agentes, cargos del prestamista por el préstamo, seguro, cargos de la compañía de títulos, abstracto de título, impuestos de la propiedad, inspecciones y tarifas de registro. La declaración de cierre describe sus débitos y créditos, y ofrece a cada pate una figura estimada.

¿QUÉ ES UNA EXENCIÓN DE IMPUESTOS SOBRE BIENES? ¿CÓMO LA OBTENGO?

Una Exención de Impuestos sobre Bienes bien realizada reduce la cantidad de dinero que los propietarios deben pagar en sus impuestos a la propiedad anuales. La exención varía en cada parroquia, pero llenar una puede ahorrar cientos de dólares. Los propietarios pueden realizar una única exención – para su residencia principal. No se permiten en propiedades de inversión. Para registrarse para una exención, traiga una copia del Acta de Venta registrada donde adquirió su hogar a la oficina de su Asesor de Impuestos. El registro para una exención se hace en persona la primera vez. Usted o su esposo/a puede hacerlo – no es necesario que ambos asistan. Cada año subsiguiente, se le enviará una postal a su hogar para la renovación.

¿EN QUÉ MOMENTO DEL CIERRE DEO CONTACTAR A TRIEU TITLE PARA QUE GESTIONE MI CIERRE?

Si está comprando, debería contactar a Trieu Title tan pronto tenga un contrato firmado. Al contactarnos tan pronto como sea posible, nos da el tiempo adecuado para obtener un abstracto del título de la propiedad que va a comprar y resolver cualquier “nubosidad” en el título antes de su fecha de cierra de acuerdo. Adicionalmente, podemos coordinar mejor el acuerdo entre todas las partes involucrada incluyendo vendedores, compradores, profesionales de bienes raíces y prestamistas. Si está refinanciando, debe contactarnos luego de que envíe su solicitud de préstamo. No espere a la aprobación final, ya que el tiempo entre la aprobación de su préstamo y la fecha de cierre es usualmente de pocos días. Al contactarnos pronto, nos da tiempo para obtener el abstracto del título y resolver cualquier problema con su título, obtener los pagos de su prestamista actual y coordinar el cierre con su nuevo prestamista.