FIRPTA

La FIRPTA exige que el comprador retenga el 15% del precio de venta bruto (el 10% para las enajenaciones anteriores al 16 de febrero de 2016) para cualquier transacción en la que una "Persona extranjera" venda un interés inmobiliario estadounidense. No obstante, existen exenciones a esta norma (véase la pregunta 5).

Para entender claramente quién es una "persona extranjera", es crucial tener en cuenta las siguientes definiciones de la FIRPTA: 

a. Una "Persona extranjera" es cualquiera que no sea una "Persona de Estados Unidos".
b. Una "Persona de Estados Unidos" se define como cualquiera de las siguientes entidades:

• un ciudadano estadounidense
• un extranjero residente que haya adquirido una tarjeta verde
• un extranjero residente que cumple el criterio de la presencia sustancial
• una sociedad estadounidense, una asociación u otra entidad jurídica (excepto una "entidad excluida" según la definición de la normativa del IRS), un fideicomisario u otro fiduciario
• una entidad excluida, en caso de que su propietario tenga la consideración de "United States Person" en las condiciones anteriores, o
• una entidad extranjera que ha optado oficialmente por ser tratada como una empresa estadounidense (nacional) (como lo demuestra la copia de reconocimiento de la elección proporcionada por el IRS)

c. La prueba de la presencia sustancial.

Si cumple la prueba de presencia sustancial durante el año natural, se le considerará residente de EE.UU. a efectos fiscales. Para que se le considere persona estadounidense, debe estar presente en Estados Unidos durante al menos:

I. 31 días durante el año de la venta, y
II. 183 días durante el período de 3 años que incluye el año en curso y los 2 años inmediatamente anteriores al año en curso, contando:

• todos los días que estuvo presente en Estados Unidos durante el año en curso, y
• 1/3 de los días que estuvo presente durante el primer año anterior al año en curso, y
• 1/6 de los días que estuvo presente durante el segundo año anterior al año en curso

Sin embargo, según la FIRPTA, algunos días no pueden incluirse. Estos son los días en los que una Persona Extranjera está presente en los Estados Unidos como:

• un representante de un gobierno extranjero
• un profesor o estudiante con un visado J, Q, F o M
• un atleta profesional que participa en un evento deportivo benéfico

d. Una "entidad excluida" es cualquier entidad comercial nacional con un único propietario (por ejemplo, una sociedad de responsabilidad limitada de un solo miembro) que no sea una corporación y que no esté reconocida a efectos fiscales como una entidad separada de su propietario, en caso de que la entidad no haya elegido ser tratada como una asociación (nacional) estadounidense a efectos fiscales.

Una SRL nacional de un solo miembro se considera una "entidad excluida" a efectos fiscales, aunque sea una entidad jurídica reconocida. Por lo tanto, en caso de que el vendedor sea una LLC de un solo miembro, el estatus de la empresa dependerá de la identidad de su único miembro/propietario.

Si el único miembro de la LLC es una "Persona extranjera", se aplicarán las normas de la FIRPTA en materia de retenciones en las mismas condiciones que si el único miembro extranjero fuera el vendedor.

Por otro lado, una SRL de varios miembros no se considera una "entidad excluida" y, en consecuencia, tributa en condiciones diferentes a las sociedades de responsabilidad limitada de un solo miembro. Por lo tanto, las normas de retención de la FIRPTA no se aplican a las LLC nacionales de varios miembros.

Sí, hay una serie de excepciones a los requisitos de retención de la FIRPTA. Pueden reducir o eliminar completamente la retención requerida. En virtud de la FIRPTA, no tiene que retener en las siguientes situaciones, pero sigue siendo necesario cumplir con los requisitos de notificación: 

a. La excepción más común y lógica es cuando el vendedor no es una "Persona Extranjera". En este caso, el vendedor necesita proporcionar al comprador una declaración jurada que certifique que el vendedor no es una Persona Extranjera y que proporcione la siguiente información sobre el vendedor:

• nombre
• Número de seguridad social (SSN) o número de identificación del contribuyente (TIN) de Estados Unidos
• dirección física

b. Se aplica otra excepción cuando el cesionario adquiere la propiedad para utilizarla como residencia y el importe realizado (precio de venta) es inferior o igual a 300.000 $. Si este es el caso, usted o un miembro de su familia debe residir en la propiedad por un mínimo del 50% de los días que esta propiedad es utilizada por cualquier persona durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la fecha de transferencia.

Para cumplir los requisitos de esta excepción, el cesionario debe ser una persona física, los días que la propiedad estará desocupada no se contabilizarán en el número total de días, y el comprador tiene que optar por renunciar a la retención.

c. A partir del 16 de febrero de 2016, se debe practicar una retención reducida equivalente al 10% del precio de venta en los siguientes casos:

• el comprador adquiere una propiedad que va a utilizar como residencia
• el precio de venta está entre 300.000 y 1.000.000 de dólares
• el comprador opta por renunciar a la retención

En este caso, el comprador o un miembro de su familia debe residir en la propiedad durante un mínimo del 50% de los días en que ésta sea utilizada por cualquier persona durante cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses posteriores a la fecha de transferencia.

d. El bien enajenado es una participación en una sociedad estadounidense (nacional) en caso de que cualquier clase de acciones de la sociedad se negocie en un mercado de valores establecido de forma regular. Esta excepción no se aplica a determinadas enajenaciones de cantidades sustanciales de intereses que no se negocian públicamente en sociedades que, por lo demás, cotizan en bolsa.

e. Si el vendedor obtiene un certificado de retención del IRS que reduce o elimina por completo el requisito de retención por considerar que el interés no es un bien inmueble estadounidense. En este caso, el comprador debe obtener una copia del certificado de retención y conservarlo en sus registros durante al menos 5 años.

f. En caso de que una corporación extranjera o una LLC de un solo miembro sujeta a la retención de la FIRPTA haya "marcado la casilla" en el formulario aplicable del IRS para ser gravada como una entidad doméstica, la corporación o la LLC están exentas de la retención. Dado que las corporaciones domésticas no están sujetas a las reglas de retención bajo la FIRPTA, los requisitos de retención no pertenecen a las entidades que han elegido ser gravadas como una corporación doméstica.

Sin embargo, para cumplir plenamente la normativa, la entidad debe

• rellenar el formulario 8332 con el IRS
• obtener una autorización de Hacienda
• proporcionar pruebas de esta condición al comprador

Además, el comprador debe conservar una copia de la aprobación en su registro durante al menos 5 años.

De acuerdo con la normativa del IRS, al enajenar un bien inmueble estadounidense, todos los compradores y vendedores extranjeros de bienes inmuebles estadounidenses deben proporcionar la siguiente información/documentos: 

• número de identificación fiscal (NIF)
• nombre
• dirección en la declaración de la renta
• solicitud de certificado de retención
• notificación de no reconocimiento
• otros documentos del IRS relacionados

I. En caso de que el comprador no disponga de un número de identificación fiscal, está obligado a remitir los formularios de retención correspondientes en un plazo de 20 días tras el cierre.

Además, el comprador debe remitir también una solicitud debidamente cumplimentada (formulario W-7) para obtener un TIN al mismo tiempo que remite los formularios de retención. Sin embargo, debe enviar esta solicitud a una dirección distinta en un paquete separado. Para más información y direcciones postales, puede consultar las instrucciones de cada formulario.

II. Por otra parte, si el vendedor no dispone de NIF, el comprador deberá remitir los formularios de retención correspondientes en un plazo de 20 días a partir del cierre. En este caso, la información del NIF del vendedor se dejará en blanco. Hay que tener en cuenta que aunque el TIN no sea necesario para el cierre, el IRS exige que el vendedor obtenga un TIN para poder procesar los fondos.

Además, una vez recibida la información sobre las retenciones, el IRS ordenará inmediatamente al vendedor que solicite un TIN. Precisamente por esta razón, varios agentes de liquidación aconsejan a los vendedores que presenten una solicitud de TIN por separado en el momento del cierre.

Para más información, consulte la publicación del IRS "ITIN Guidance for Foreign Property Buyers/Sellers" disponible en www.irs.gov.

En algunas ocasiones, como en el caso de las ventas al descubierto, el producto de la venta no cumple los requisitos de retención de la FIRPTA. Sin embargo, teniendo en cuenta que estos requisitos no se basan en los ingresos del vendedor, sino en el propio precio de venta, no se aplica ninguna exención automática a las transacciones en las que el vendedor no recibe ingresos o éstos son insuficientes.

Si ese es el caso, el vendedor debe solicitar una exención o una reducción de la retención a Hacienda. Es importante tener en cuenta que este proceso puede llevar mucho tiempo, por lo que se aconseja a los agentes de liquidación que planteen estas cuestiones al vendedor extranjero al principio y no al final del proceso.

La cuestión de si el comprador debe retener fondos en virtud de la FIRPTA se decide con respecto a cada vendedor por separado. Esto se aplica incluso a los casos en que el vendedor es un matrimonio. En general, cada persona extranjera debe retener un determinado porcentaje en función de su participación en la propiedad.

Por ejemplo, en el caso de cuatro copropietarios con una participación del 25% cada uno, cuando uno de los vendedores es una persona extranjera, el comprador debe retener sólo el 25% de la retención exigida.

Asimismo, si el vendedor del inmueble es un matrimonio, el IRS considera que cada cónyuge es propietario del 50%. Si sólo uno de los cónyuges es una Persona Extranjera, sólo su mitad de intereses puede ser objeto de retención. 

Al comprar un bien inmueble estadounidense a una "persona extranjera", el comprador debe retener el porcentaje correspondiente del precio bruto de venta, aunque sea el vendedor quien esté sujeto al impuesto.

Si el comprador no retiene de forma adecuada, puede ser responsable ante el IRS por un importe igual al de los impuestos que debía retener. Además, se le puede exigir el pago de intereses y sanciones.

Aunque el comprador es en última instancia responsable ante el IRS, el agente liquidador es responsable y potencialmente responsable de la recaudación y el desembolso de fondos al IRS en caso de que el asunto no se gestione y documente de forma adecuada.

Por lo tanto, si el porcentaje retenido es distinto del 15% del precio de venta, el expediente debe reflejar una indicación específica por escrito del comprador.

En otras palabras, en caso de que un comprador renuncie a la retención o retenga un tipo reducido, el agente de liquidación debe obtener una declaración jurada del comprador en la que se indique claramente este hecho.

Además, el agente debe obtener la información que da derecho al comprador a la exención o al tipo reducido, así como un reconocimiento en el que se indique que el comprador tiene la oportunidad de obtener asesoramiento fiscal o jurídico independiente, si procede.

En general, en un plazo de 20 días a partir de la fecha de cierre, los fondos retenidos deben enviarse junto con los formularios 8288 y 8288-A del IRS. No obstante, se debe retener el impuesto correcto, pero no es necesario comunicarlo y pagarlo inmediatamente en caso de que se presente una solicitud de certificado de retención al IRS antes de la fecha de una venta y que aún esté pendiente con el IRS en la fecha de cierre.

Hay que tener en cuenta que la cantidad retenida (o una cantidad inferior según determine el IRS) tiene que ser declarada y pagada en un plazo de 20 días a partir del día en que el IRS envíe por correo una copia del certificado de retención o de la notificación de denegación.