Fianza para la escritura

NO es necesario que una vivienda o propiedad esté pagada en su totalidad para ejecutar un Contrato de Fianza por Escritura.

Un Bond for Deed puede ejecutarse en un plazo mucho más rápido que el de otros tipos de acuerdos de financiación del propietario.

Cualquier transferencia de propiedad en Luisiana se hace de forma voluntaria con un contrato, incluyendo un Bond for Deed. Una persona debe ser mayor de edad en el Estado de Luisiana para poder comprar una propiedad.

Una vez que se ha acordado un acuerdo de compra de la fianza para la escritura y se ha firmado por todas las partes, se prepara una fianza para la escritura ejecutada y firmada ante un notario o abogado por todas las partes.

Si las partes están casadas, en el documento ejecutado se recita una declaración de los nombres de los cónyuges declarando que ambos son de hecho compradores y/o vendedores.

La fianza ejecutada para la escritura será retenida por el vendedor y/o por una empresa de custodia con licencia.

Todos los pagos de la garantía por escritura se realizan al vendedor o a una empresa de custodia que actúa en nombre del vendedor para cobrar los pagos en cuotas mensuales, según el contrato de garantía por escritura ejecutado.

Los contratos de fianza por escritura no exigen la comprobación del crédito, de modo que alguien con un crédito menos que estelar debido a facturas médicas, quiebra y otros problemas puede ejecutar un contrato de fianza por escritura.

El vendedor retendrá la titularidad de la propiedad hasta que se paguen todas las cuotas, de acuerdo con los términos del Contrato de Fianza por Escritura. La mayoría de los pagos deben realizarse el día 1 del mes o antes, a menos que se especifique lo contrario.

Es importante recordar que el pago de la fianza por la escritura antes del día 1 de cada mes es lo mejor para todos los implicados si hay una hipoteca subyacente para que los pagos de la hipoteca puedan ser puntuales.

El comprador puede realizar mejoras en la propiedad, lo que a su vez suele suponer un aumento del valor de la misma, en función del mercado inmobiliario en general. Estas mejoras redundan en beneficio del comprador cuando toma posesión del inmueble.

Cualquier mejora que el comprador realice en la propiedad beneficiará al vendedor en caso de incumplimiento. Dicho esto, el comprador se beneficia al poder adquirir la propiedad en el estado en que se encuentra, sin necesidad de tasación, mediante un acuerdo negociado con el vendedor en condiciones aceptables para ambas partes.

En el Estado de Luisiana, las leyes que rigen y dictan cómo se gestionan los contratos de fianza para las escrituras se recogen en los Estatutos Revisados del Estado de Luisiana. Los Estatutos Revisados se encuentran en R.S. 9:2941 et seq. Un notario o abogado con licencia en el Estado de Luisiana puede responder a las preguntas más pertinentes relacionadas con los Estatutos Revisados en el Estado de Luisiana.

Sólo los bienes inmuebles pueden optar a este tipo de transacción. La propiedad puede estar ya pagada o tener una hipoteca existente. Puede estar situado en una zona más difícil de vender o puede estar en cualquier barrio. La propiedad debe ser inamovible y puede necesitar o no obras adicionales.

Los compradores pueden realizar mejoras en la propiedad; sin embargo, no tienen derecho a ningún tipo de reembolso o compensación por dichas mejoras en caso de que incumplan el contrato.

Además, aunque los compradores pueden aumentar el valor de la propiedad mediante sus mejoras, si no mantienen la propiedad, el contrato de fianza por escritura puede contener un lenguaje que especifique las sanciones por ese mal mantenimiento.

Siempre es en el mejor interés de todas las partes del Contrato de Fianza por Escritura tener un claro entendimiento del mantenimiento de la propiedad para el beneficio de todas las partes del Contrato de Fianza por Escritura.

La financiación en un contrato Bond for Deed es lo que normalmente se denomina financiación del propietario de la vivienda. La diferencia específica con la mayoría de los eventos de financiación del propietario con un Bond for Deed es que el Propietario o Vendedor retiene el título de la propiedad hasta que todas las cuotas hayan sido pagadas en su totalidad. 

Normalmente, el comprador realizará un pago inicial acordado por todas las partes y recogido en el contrato de fianza por escritura para iniciar el proceso. Los pagos contractuales suelen establecerse en cuotas mensuales, pero los pagos pueden realizarse en cualquier número de periodos, incluidas las cláusulas globales, que hayan sido acordadas por todas las partes.

El calendario de pagos, el número y el importe de los mismos se describen en el contrato Bond for Deed. Las opciones de financiación están abiertas y son flexibles, siempre que todas las personas estén de acuerdo con las condiciones específicas de financiación en el contrato Bond for Deed.

Todas las personas que forman parte del contrato de fianza por escritura deben entender cómo funciona la financiación, cuándo deben realizarse los pagos, cuáles son las repercusiones en caso de que se retrase un pago (es decir, si se debe pagar una tasa de retraso junto con un pago tardío y/o si se omite un pago y cuáles son las consecuencias cuando se omite un pago).

Dado que el título de propiedad permanece a nombre del vendedor durante el periodo de vigencia de la escritura, en caso de incumplimiento por parte del comprador no es necesario proceder a una ejecución judicial. En su lugar, se cancela la fianza de la escritura y se retira la inscripción del registro público de acuerdo con los estatutos del Estado.

Las cancelaciones se producen rápidamente cuando se incumple un pago y las partes han sido notificadas. Es importante realizar los pagos en o antes de que venza ese pago a plazos para evitar esa situación.

Cuando se establece un pago global en el contrato de Bono por Escritura, el comprador tiene la financiación permanente aprobada en el plazo establecido en el contrato de Bono por Escritura para que el pago global se pague en el plazo acordado por todas las partes.

Si el pago global se establece para pagar el saldo restante del préstamo, el propietario cederá entonces el título al comprador y la fianza para la escritura será cancelada por un notario o abogado. La empresa de custodia o de servicios puede ayudar con la cancelación del pagaré de la propiedad, así como con la obtención del título de propiedad, en caso de que se pague la hipoteca.

En caso contrario, si la propiedad se paga en su totalidad, el título será cedido por el Vendedor a los Compradores, tal y como se indica en el Contrato de Fianza por Escritura. El abogado, la empresa de servicios o la empresa de depósito en garantía pueden ayudar a obtener el título para los compradores que ahora se deben al título de la propiedad desde que se pagó en su totalidad.

Un propietario puede financiar una propiedad con un contrato Bond for Deed incluso si la propiedad ya está pagada en su totalidad. El propietario retendrá el pagaré y el Propietario conservará la titularidad hasta que se cumplan íntegramente todas las condiciones y consideraciones recitadas en el contrato Bond for Deed.

El Propietario puede cobrar el dinero o designar a una empresa de servicios o a una empresa de custodia para que cobre las cuotas establecidas hasta que se pague la totalidad.

En la mayoría de las transacciones, el proceso de ejecución hipotecaria es largo y puede durar meses. En un contrato de Bond for Deed, el Propietario cancela el contrato y recupera la posesión de la propiedad después de emitir una carta de incumplimiento certificada a la última dirección conocida en el archivo y más particularmente a la propiedad indicada en el contrato de Bond for Deed.

La ley estatal concede al comprador de la fianza para escritura 45 días para subsanar el incumplimiento y, si no lo hace, el vendedor puede cancelar la fianza para escritura y eliminar su inscripción en el registro público. Además, cualquier pago inicial o cuotas acordadas en el contrato de fianza para escritura se pierden, dando al propietario la opción de seguir vendiendo o financiando la propiedad.

Los plazos deben ser pagados según lo establecido en el Contrato de Fianza por Escritura. Cualquier pago que se retrase puede poner en peligro el contrato de la fianza por escritura, a menos que se indique lo contrario en el contrato.

Además, cualquier mejora realizada por el comprador a su cargo no tiene que ser reembolsada por el vendedor a menos que se estipule, se firme y se ejecute en el Contrato de Fianza por Escritura registrado.

Otras cantidades, como los impuestos anuales sobre la propiedad, pueden devolverse si el contrato de fianza por escritura estipula este punto y es acordado y firmado por todas las partes del contrato de fianza por escritura.

Los requisitos para comprar con un Contrato de Fianza por Escritura no están supeditados a comprobaciones de crédito o aprobaciones de crédito, a menos que se especifique lo contrario en el Contrato de Fianza por Escritura.

El vendedor y el comprador establecerán un pago inicial. También junto con los términos, las cuotas serán acordadas por todas las partes en el Contrato de Fianza por Escritura.

Cualquier pago global también será acordado por todas las partes en el Contrato de Fianza por Escritura, de manera que el/los Comprador/es esté/n preparado/s para obtener un préstamo para el pago global o tenga/n fondos disponibles para pagar el pago global en su totalidad, en la fecha acordada.

El contrato de garantía de escritura se registra en la oficina de hipotecas y en la oficina de transmisiones de la parroquia en la que se encuentra la propiedad.

Asimismo, cualquier gravamen, venta, arrendamiento y/o hipoteca adicional que se haya registrado después de la fecha de registro de la fianza para la escritura está subordinada al contrato de fianza para la escritura.

La ejecución de un contrato de fianza por escritura puede producirse en un plazo más robusto.

Puede ocurrir en el plazo acordado por todas las partes; puede hacerse literalmente en las horas siguientes al acuerdo firmado por todas las partes del contrato de fianza por escritura o en una fecha y hora acordadas por todas las partes.

Normalmente, un abogado, un notario o una empresa de títulos de propiedad se encargará de la documentación necesaria para tramitar el contrato de fianza por escritura entre todas las personas. El contrato de fianza por escritura se firmará ante un abogado o un notario y la documentación describirá los puntos clave acordados por todas las partes del contrato de fianza por escritura, como por ejemplo, el lugar en el que se realizarán los pagos, la fecha de vencimiento de los pagos y otros términos específicos acordados y descritos en el contrato de fianza por escritura.

Cada Contrato de Fianza por Escritura suele estar redactado de forma única en cuanto a los elementos acordados por todas las personas, de forma que cada una de ellas tenga una comprensión clara del Contrato de Fianza por Escritura.

La cancelación de un contrato de fianza por escritura también se produce en un plazo más rápido que una ejecución hipotecaria normal.

Los plazos del Contrato de Fianza por Escritura se pagan normalmente en la fecha estipulada en el Contrato de Fianza por Escritura y de nuevo en un plazo de 30 días.

Una vez que un pago se retrasa, el comprador envía una notificación de impago certificada a la última dirección conocida, y el comprador no ha subsanado el impago en un plazo de 45 días, el vendedor puede hacer que se cancele el contrato de fianza por escritura en la oficina de transmisiones en la que se registró.

Una vez cancelada, el vendedor puede volver a vender la propiedad con las mejoras que hayan podido realizar los compradores. El propietario no tiene que reembolsar las mejoras realizadas en el inmueble.

El vendedor puede retomar la posesión de la propiedad y ejecutar otro contrato de fianza sobre la misma propiedad dentro del plazo de 45 días, siempre que se hayan enviado todas las notificaciones necesarias y se haya cancelado el contrato de fianza en la oficina de transmisiones.

En un Contrato de Fianza por Escritura, el Comprador pagará cuotas al Vendedor y/o a la Compañía de Servicios según los términos del Contrato de Fianza por Escritura, junto con cualquier pago global especificado.

Una vez que se haya cumplido el Contrato de Fianza por Escritura según los términos del Contrato de Fianza por Escritura, entonces el Vendedor cederá el Título al Comprador.

Si es necesario cancelar un pagaré hipotecario subyacente, éste se cancela cuando la compañía de títulos o el abogado que se encarga de la transferencia del título de propiedad paga la totalidad de la hipoteca con el producto de la fianza para el pago de la escritura.

Los fondos restantes tras la liquidación de una hipoteca subyacente se pagan al vendedor.

Un Contrato de Fianza para Escritura en el Estado de Luisiana ya no califica para la Exención de Homestead. 

Los contratos de fianza por escritura tendrán estipulaciones relativas a los pagos atrasados. La cancelación de una fianza por escritura se produce más rápidamente que en otras transacciones.

Una vez que se ha dado un aviso de incumplimiento de 45 días y no se ha subsanado el incumplimiento, el contrato está sujeto a ser cancelado. Una vez cancelado, el comprador debe desalojar la propiedad.

Si no lo hacen, pueden ser desalojados por el sheriff local. El vendedor es entonces libre de vender, arrendar, financiar al propietario o garantizar la escritura de la propiedad.

Las estipulaciones que se indican y recitan en el Contrato de Fianza por Escritura pueden variar según lo que las partes en el Contrato de Fianza por Escritura hayan acordado inicialmente en relación con cualquier reembolso de cuotas o cualquier mejora de la propiedad.

Las cuotas pagadas pueden ser retenidas como daños liquidados, por lo que cualquier deterioro de la propiedad por parte de los Compradores que no la cuiden también puede ser parte de la consideración de la suma de dinero recibida.

Los impuestos pagados por el comprador sobre la propiedad y los seguros, si son independientes de las cuotas, se estipularán en el Contrato de Fianza por Escritura sobre el método de reembolso, si es que se produce una cancelación.

Dichos elementos deberán acordarse durante la firma de la Fianza para el Contrato, de modo que todas las partes conozcan los detalles de las transacciones y las acciones que pueden llevarse a cabo en caso de que se produzca una cancelación.